Calculadora de Reajuste de Aluguel (IGP-M e IPCA)

Descubra o novo valor do aluguel no aniversário do contrato, com o índice acumulado buscado no Banco Central.

Reajuste de aluguel

Aluguel atual *

Mês do reajuste *

O aniversário do contrato — quando o novo valor passa a valer.

Índice do contrato *

Quem manda é o contrato: o índice está na cláusula de reajuste. A variação vem das séries oficiais do Banco Central.

Índice acumulado (opcional, em %)

Preencha só se o contrato usar uma regra própria, ou se a consulta ao Banco Central falhar. Informado aqui, este percentual substitui o índice acima.

Como funciona o reajuste do aluguel

O aluguel é corrigido uma vez por ano, no aniversário do contrato, pela variação acumulada do índice combinado em cláusula. A conta é direta:

Novo aluguel = Valor atual × (1 + índice acumulado ÷ 100)

Aluguel de R$ 2.000,00 com índice acumulado de 4% no período passa a R$ 2.080,00 — R$ 80,00 a mais por mês, R$ 960,00 no ano.

A parte que quase todo mundo erra: o período

O índice que vale não é "o acumulado de hoje", e sim o dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste. Um contrato que faz aniversário em março usa março do ano passado a fevereiro deste; outro, de aniversário em agosto, usa agosto a julho. Como cada mês do índice é diferente, dois contratos reajustados no mesmo ano recebem percentuais diferentes — e por isso a calculadora pergunta o mês do reajuste em vez de aplicar um número único.

Acumular é multiplicar, não somar

Os índices são publicados mês a mês. Para chegar ao acumulado de 12 meses, multiplicam-se os fatores — somar dá sempre um valor menor que o correto:

Acumulado = [(1+i₁) × (1+i₂) × … × (1+i₁₂) − 1] × 100

Doze meses de 1% não somam 12%: dão 12,68%. Num aluguel de R$ 3.000,00, a diferença entre as duas contas passa de R$ 20,00 por mês — e se repete por doze meses.

IGP-M ou IPCA?

Quem decide é o contrato, não a preferência das partes. Vale entender a diferença, porque ela explica por que tanta gente renegociou nos últimos anos:

Índice	Quem calcula	O que mede
IGP-M	FGV	Cesta ampla com forte peso de preços no atacado, sensível ao dólar e às commodities. Tradicional no aluguel — e o que mais oscila.
IPCA	IBGE	Inflação oficial ao consumidor. Mais estável, virou comum em contratos novos.
IGP-DI	FGV	Mesma composição do IGP-M, com janela de coleta diferente.
INCC-M	FGV	Custo da construção civil. Usado em imóvel na planta, não em locação pronta.

O IGP-M chegou a acumular mais de 30% em 12 meses no início dos anos 2020 — muito acima do IPCA no mesmo período —, e foi isso que levou milhares de contratos a serem renegociados ou migrados para o IPCA.

O que a lei diz

Periodicidade mínima de um ano: não há reajuste em prazo menor (Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, e Lei 9.069/1995).
O índice é o do contrato. Não existe índice "oficial do aluguel" imposto por lei — o que existe é o que as partes assinaram.
Revisional após três anos: se o valor ficar muito distante do preço de mercado, qualquer das partes pode pedir revisão judicial depois de três anos de vigência ou do último acordo.
Reajuste não é aumento livre. Fora do aniversário e da revisional, o valor só muda por acordo entre as partes.

Quando o índice fecha negativo

Acontece: o IGP-M já acumulou 12 meses em terreno negativo mais de uma vez. Aplicada ao pé da letra, a cláusula reduz o aluguel. Muitos contratos, porém, trazem redação do tipo "não haverá redução do valor locatício", que trava o piso. Antes de comemorar ou contestar, leia a cláusula inteira.

Dá para negociar?

Sempre. O índice define o teto do que pode ser aplicado, não uma obrigação de aplicá-lo. Em ano de índice alto, propor um reajuste menor costuma ser mais barato para o proprietário do que arcar com vacância, corretagem e reforma para trocar de inquilino. Chegar à conversa com o número exato — o que esta calculadora entrega — ajuda os dois lados a discutir o mesmo fato.

Ficha técnica

Base de cálculo:: Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato

O resultado é uma estimativa baseada nos dados informados e não substitui orientação profissional nem documento oficial.

Perguntas Frequentes

Como calcular o reajuste do aluguel?

Multiplique o aluguel atual pela variação acumulada do índice do contrato nos 12 meses anteriores ao aniversário. Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com índice acumulado de 4% passa a R$ 2.080. A calculadora busca o acumulado direto nas séries do Banco Central.

IGP-M ou IPCA: qual índice usa o meu contrato?

Quem manda é o contrato — o índice está escrito na cláusula de reajuste. O IGP-M sempre foi o padrão do aluguel, mas depois dos saltos de 2020 e 2021 muitos contratos novos passaram a usar o IPCA, que é a inflação oficial e costuma variar menos.

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?

No máximo uma vez por ano, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e a Lei 9.069/1995. O reajuste ocorre no aniversário do contrato, usando a variação acumulada dos 12 meses anteriores.

O aluguel pode diminuir no reajuste?

Pode, quando o índice acumula variação negativa no período — o IGP-M já fechou 12 meses em terreno negativo mais de uma vez. Alguns contratos trazem cláusula prevendo que, nesse caso, o valor permanece o mesmo; vale conferir o texto assinado.

Por que somar os índices mensais dá um resultado diferente?

Porque índice se acumula por multiplicação, não por soma. Doze meses de 1% não dão 12%, e sim 12,68%. A calculadora acumula os meses no regime correto — em contratos de valor alto, a diferença aparece na parcela.

O reajuste é obrigatório?

O índice do contrato define o teto que pode ser aplicado, mas o valor é negociável: proprietário e inquilino podem acordar um reajuste menor, ou nenhum. Em época de índice alto, renegociar costuma ser mais barato que trocar de inquilino.