Calculadora de Viabilidade e Lucro do Airbnb
Descubra se vale a pena: receita, custos, impostos, lucro líquido, ROI, payback e ponto de equilíbrio do seu imóvel.
Como calcular a viabilidade e o lucro do Airbnb?
A rentabilidade do aluguel por temporada não depende só da diária: receita alta não significa lucro. O resultado real sai da receita (diárias ocupadas + taxas de limpeza) menos as comissões, os custos e os impostos. Esta calculadora monta esse demonstrativo mês a mês e ainda projeta o ano.
As três alavancas da rentabilidade
- Diária média: o preço por noite que você consegue praticar.
- Taxa de ocupação: quantas das noites disponíveis são vendidas (50%–60% é uma média realista no Brasil).
- Controle de custos: a diferença entre faturar e lucrar.
Fórmula do lucro líquido
Lucro = Receita − Taxa do Airbnb − Co-anfitrião − Custos variáveis − Custos fixos − Impostos
Exemplo: diária de R$ 250 com 60% de ocupação rende cerca de R$ 4.500/mês de receita. Descontando taxa da plataforma, limpeza, enxoval, condomínio, IPTU e impostos, o lucro líquido costuma ficar bem abaixo da receita — por isso o cálculo completo importa.
Custos que muitos anfitriões esquecem
- Taxa do Airbnb: ≈3% no modelo de taxa dividida (o hóspede paga ~14% à parte) ou ≈15% no modelo host-only (o anfitrião paga tudo e o hóspede nada).
- Comissão de co-anfitrião/administradora: 10%–25% da receita, se você não gerencia sozinho.
- Limpeza real e enxoval/consumíveis: custo por reserva, nem sempre coberto pela taxa de limpeza cobrada.
- Custos fixos: aluguel, condomínio, IPTU, energia/água/internet e manutenção.
Impostos: carnê-leão (PF), Simples Nacional e ISS
- Pessoa Física (carnê-leão): IR mensal pela tabela progressiva sobre a receita menos as deduções (IPTU, condomínio e comissões), já com a isenção até R$ 5.000 e o redutor da Lei 15.270/2025.
- Simples Nacional (Anexo III): para quem opera como PJ — alíquota efetiva a partir de 6%, com o ISS já incluído no DAS.
- ISS municipal: varia de 2% a 5% por cidade; na locação por temporada como PF, a jurisprudência dominante é de que não incide. O IRPF, por sua vez, é federal e igual em todo o país.
Alta e baixa temporada (sazonalidade)
Ative a sazonalidade para informar diária e ocupação de cada temporada e quantos meses são de alta. O lucro do ano passa a ser a soma real das temporadas, não uma média multiplicada por 12 — é comum um imóvel lucrar na alta e dar prejuízo na baixa, e só o total anual revela se vale a pena.
Vale mais que a renda fixa? (cap rate × CDI)
Informe o valor do imóvel para ver o cap rate (retorno líquido anual sobre o valor do imóvel) lado a lado com o CDI atual. Se o cap rate supera o CDI, o imóvel bate a renda fixa; se não, vale pesar o trabalho e o risco extra do Airbnb.
Indicadores que importam
- Ponto de equilíbrio: a ocupação mínima que paga todos os custos.
- RevPAR: receita por diária disponível, a métrica-rainha da hotelaria.
- ROI e payback: retorno e tempo para recuperar o que você investiu em mobília e decoração.
- Margem e cap rate: eficiência da operação e do capital investido no imóvel.
Aviso: os valores são estimativas para planejamento. A tributação real depende do seu volume e regime (carnê-leão, Simples ou Lucro Presumido) — consulte um contador.
Ficha técnica
- Valores de referência:
- 2026 · tabelas atualizadas em 22/09/2026
O resultado é uma estimativa baseada nos dados informados e não substitui orientação profissional nem documento oficial.
Perguntas Frequentes
Vale a pena alugar no Airbnb em vez de aluguel tradicional?
Depende da ocupação, da diária e dos custos. Em locais turísticos com boa ocupação, o Airbnb costuma render bem mais que o aluguel fixo, mas exige mais trabalho e tem custos maiores (limpeza, taxas, enxoval). Use o comparativo desta calculadora com os seus números reais antes de decidir.
Quais custos preciso considerar no Airbnb?
Taxa do Airbnb (≈3% na taxa dividida ou ≈15% no host-only), comissão de co-anfitrião/administradora (10%–25% da receita, se você não gerencia sozinho), limpeza (custo real da diarista), enxoval e consumíveis por reserva, condomínio, IPTU, energia/água/internet, manutenção, software de gestão e impostos. Muitos anfitriões esquecem a comissão da gestora, os custos por reserva e a depreciação do mobiliário.
Qual a taxa de ocupação média de um Airbnb no Brasil?
Costuma ficar entre 50% e 70%, variando bastante por cidade, sazonalidade e qualidade do anúncio. Capitais e cidades turísticas têm ocupação maior. Use uma estimativa conservadora (50-60%) para um cenário realista.
Como considerar a alta e a baixa temporada no cálculo?
Ative a opção "Considerar sazonalidade" e informe a diária e a ocupação de cada temporada, mais quantos meses por ano são de alta. A calculadora roda a operação das duas temporadas separadamente e soma o resultado real do ano — bem mais preciso do que multiplicar um único mês médio por 12. É comum um imóvel ter lucro alto na alta e prejuízo na baixa; só o total anual revela se vale a pena.
O que é o ponto de equilíbrio (break-even)?
É a taxa de ocupação mínima para a receita cobrir todos os custos (lucro zero). Abaixo dela a operação dá prejuízo; acima dela, é lucro. A maioria dos imóveis precisa de 50% a 65% de ocupação para se pagar.
Como funciona o imposto do Airbnb (carnê-leão)?
A Pessoa Física recolhe o IR mensalmente via carnê-leão (DARF 0190) sobre a receita menos as despesas dedutíveis (IPTU, condomínio e as comissões do Airbnb e do co-anfitrião), pela tabela progressiva do IR. Desde 2026 (Lei 15.270/2025) há isenção até R$ 5.000,00/mês e redutor progressivo até R$ 7.350,00. Esta calculadora usa a tabela vigente do banco de dados.
Preciso pagar ISS ou algum imposto municipal/estadual no Airbnb?
Depende do regime e da cidade. Na locação por temporada como Pessoa Física, a jurisprudência dominante é de que NÃO incide ISS (é locação, não serviço) — você recolhe só o IR via carnê-leão, que é federal e igual em todo o país. Operando como Pessoa Jurídica (hospedagem), incide ISS municipal, que varia de 2% a 5% conforme o município: no Simples Nacional ele já vem embutido no DAS; no Lucro Presumido é recolhido à parte. Não há ICMS (imposto estadual) sobre hospedagem. Por isso a precisão regional aqui vem do ISS municipal e dos seus custos reais (IPTU, condomínio), não de tabelas genéricas por estado.
Quando vale a pena abrir empresa (Simples ou Lucro Presumido)?
Em geral, até ~R$ 5.000 líquidos/mês a Pessoa Física é melhor (ainda mais com a isenção de 2026). Acima disso, o Simples Nacional Anexo III (alíquota efetiva inicial de 6%, que sobe conforme o faturamento dos últimos 12 meses) começa a compensar; em faturamentos altos, o Lucro Presumido. Selecione o regime correspondente na calculadora — para o Simples, informe o RBT12 para a alíquota efetiva exata — e consulte um contador.
O condomínio pode proibir o aluguel por temporada (Airbnb)?
Pode. Em 2021 o STJ decidiu que o condomínio residencial, por sua convenção e deliberação em assembleia, pode restringir ou até proibir a locação por curta temporada no estilo Airbnb. Antes de investir, verifique a convenção e as atas de assembleia do condomínio: uma proibição inviabiliza a operação independentemente dos números, e descumprir pode gerar multas.
O Airbnb rende mais que deixar o dinheiro na renda fixa?
Para comparar, informe o valor do imóvel: a calculadora mostra o cap rate (retorno líquido anual sobre o valor do imóvel) e o coloca lado a lado com o CDI atual, buscado ao vivo no Banco Central (via BrasilAPI). Se o cap rate supera o CDI, o imóvel bate a renda fixa; se não, vale pesar o trabalho e o risco extra do aluguel por temporada. Lembre que o cap rate não inclui a valorização do imóvel no tempo.
Qual a diferença entre a taxa dividida e o host-only do Airbnb?
São os dois modelos de cobrança da comissão do Airbnb. Na taxa dividida (split fee), o custo é repartido: o anfitrião paga cerca de 3% e o hóspede paga cerca de 14% sobre o valor da reserva — é o modelo padrão para a maioria dos anfitriões no Brasil. No host-only, o anfitrião assume a taxa inteira (cerca de 14% a 16%) e o hóspede não paga nada — comum em pousadas, hotéis e anúncios profissionais, e obrigatório em algumas regiões. Como só a parte paga pelo anfitrião entra no custo da operação, selecione o modelo correto (ou "Personalizada" para digitar a sua taxa real) para o lucro sair certo.